法人で不動産投資を始めて、現在は築古戸建てを2軒保有しています。
1軒目、2軒目と買い進め、少しずつ家賃収入も増えてきました。
そして最近、法人3軒目として検討しているのが、
一棟アパート
です。
ついに戸建てから一棟ものへ。
響きだけは完全にレベルアップです。
ドラクエで言えば、銅の剣から鋼の剣へ。
ただし、今回の相手はなかなか強敵です。
築47年の軽量鉄骨アパート
名前を聞いただけで、少しHPを削られます。
最初はかなり魅力的に見えた
物件は神戸市北区の某エリア。
具体的な場所はぼかしますが、坂の多い郊外住宅地という感じの場所です。
価格は2,200万円。
年間家賃収入は約304万円。
駐車場収入込みの表面利回りは13.85％。
そして満室。
この数字だけ見ると、かなり魅力的です。
利回り13.85％。
満室。
一棟アパート。
銀行融資の可能性あり。
法人3軒目としては、かなり面白そうに見えます。
電卓を叩くと、
「これはいけるのでは？」
となります。
ただし、不動産投資で怖いのはここからです。
表面利回りは、物件の第一印象です。
でも、第一印象だけで結婚するとだいたい苦労します。
土地600㎡、でも地目は山林
この物件は、土地と駐車場を合わせて約600㎡あります。
坪数にすると約181坪。
最初は、
「土地が広いなら下支えもあるのでは？」
と思いました。
建物は古くても、土地が広い。
駐車場もある。
将来の出口も少し考えられるかもしれない。
そう思っていたのですが、ここで出てきた情報が、
地目：山林
です。
山林。
急に雰囲気が変わります。
さらに路線価がないエリアで、評価は倍率地域。
つまり、都市部のように「土地値で下支えがある」と分かりやすく言える場所ではなさそうです。
土地は広い。
でも、土地値はあまり見込めないかもしれない。
この時点で、電卓の笑顔が少し曇りました。
広い土地は魅力です。
ただ、地目山林で路線価なしとなると、
土地600㎡＝安心
とは言えません。
広い土地だと思ったら、投資判断としては足元がぬかるんでいる。
まさに山林です。
再建築可能なのはプラス
一方で、再建築は可能とのことです。
これは大きなプラスです。
築47年の軽量鉄骨アパートなので、将来的な建物の寿命や大規模修繕は避けて通れません。
その時に再建築できるかどうかは、かなり重要です。
再建築不可なら出口は一気に苦しくなります。
ただし、
再建築可能 ＝ 建て替えて儲かる
ではありません。
解体費、造成、接道、建築費、賃貸需要。
ここまで見ないといけません。
6戸中2戸が生活保護の方
入居者については、6戸中2戸が生活保護を受給されている方とのことです。
これは良い悪いの話ではありません。
生活保護を受けながら、きちんと住まれている方も多くおられます。
ただ、大家としては確認すべきことがあります。
家賃は代理納付なのか。
保証会社は入っているのか。
滞納履歴はないのか。
今後も安定して住んでもらえそうなのか。
ここは感情ではなく、運営上の確認事項です。
一棟アパートは戸建てと違い、入居者が複数います。
入居者属性、支払い状況、契約内容。
ここを見ないと、購入後に「聞いてないよ案件」が出てきます。
築古不動産の「聞いてないよ」は、だいたい高くつきます。
2025年に4戸入居。つまり以前は4戸空室？
さらに気になる情報がありました。
2025年に4戸入居されたそうです。
今は満室。
これは良いことです。
ただ、裏を返すと、
少し前まで4戸空室だった可能性がある
ということです。
6戸中4戸空室。
これはなかなかのインパクトです。
満室という言葉に心が踊っていたところへ、
「最近まで4戸空いていたかもしれません」
という現実が来ました。
完全にガクブルです。
長年満室だった物件と、直近で一気に埋まった物件では意味が違います。
なぜ4戸空いていたのか。
なぜ2025年に一気に埋まったのか。
家賃を下げたのか。
ADを積んだのか。
条件を緩めたのか。
退去したらまた埋まるのか。
ここを確認しないと怖いです。
満室は現在の写真。
賃貸需要は動画。
写真だけ見て買うと、購入後に動画の続きで震えるかもしれません。
1800万円なら戦えるのか
それでも、価格が下がれば話は変わります。
2,200万円では怖い。
でも、1,800万円まで下がればどうか。
年間家賃304万円で、購入価格1,800万円なら表面利回りは約16.9％。
これはかなり高いです。
りそなで1,600万円、20年ローンが組めるなら、法人としての融資実績にもなります。
一棟アパート運用の経験も得られます。
ただし、価格が下がればすべて解決するわけではありません。
築47年。
軽量鉄骨。
地目山林。
路線価なしの倍率地域。
過去4戸空室の可能性。
生活保護の方が6戸中2戸。
金利未定。
これらを考えると、1,800万円でも慎重に見る必要があります。
「安くなったから買う」ではなく、
「リスクを織り込んでも残るから買う」
でないと危ないです。
高利回り物件は、だいたい理由があります。
その理由を自分が受け止められるか。
ここが勝負です。
満室前提の収支は悪くない
満室前提で、年間家賃収入を304万円とします。
融資は1,600万円。
期間は20年。
ざっくり返済イメージはこんな感じです。
| 金利 | 年間返済額の目安 | 家賃304万円から返済後 |
|---|---|---|
| 2％ | 約97万円 | 約207万円 |
| 3％ | 約106万円 | 約198万円 |
| 4％ | 約116万円 | 約188万円 |
ここだけ見ると、かなり余裕があるように見えます。
さらに管理費、固定資産税、保険、修繕費、空室損などを家賃の30％、約91万円と見ても、金利3％なら年間CFは約100万円程度出る計算です。
満室なら強い。
問題は、
その満室が続くのか
です。
今回の物件は、ここが最大のポイントだと思います。
現地で確認したいこと
現地では、建物だけでなく、かなり広く見たいと思っています。
屋根、外壁、鉄部、階段、廊下、基礎、雨どい、給排水、電気設備。
築47年なので、見た目がきれいでも油断できません。
共用部も大事です。
清掃状況、ゴミ置き場、ポスト、自転車、入居者の雰囲気。
そして土地と駐車場。
地目が山林なので、敷地の形状、傾斜、排水、擁壁、境界、舗装、草木の管理状況は必ず見たいです。
さらに一番大事なのは賃貸需要です。
なぜ2025年に4戸入居したのか。
それ以前の空室期間はどれくらいだったのか。
募集条件はどうだったのか。
退去した場合、同じ家賃で再募集できるのか。
近隣の競合物件はどれくらい空いているのか。
ここを確認しないと、満室という言葉だけでは安心できません。
今の正直な気持ち
正直、かなり悩んでいます。
最初は、
「土地600㎡で利回り13.85％、満室なら面白い」
と思っていました。
でも追加情報を見ると、だいぶ冷静になりました。
地目山林。
路線価なし。
土地値はあまり見込めない。
2025年に4戸入居。
つまり、以前は4戸空室だった可能性。
6戸中2戸は生活保護の方。
再建築可能なのはプラスですが、それだけで飛び込めるほど甘くはありません。
利回り13.85％には理由がある。
その理由を自分が受け止められるか。
ここが判断ポイントかな～
まずは物件の状態確認のために、現地見に行ってみます！