勢いで法人を作り、築古戸建てを2軒購入しました。
1軒目、2軒目と買い進めたことで、家賃収入は増えました。
法人としての実績もできました。
少しずつ会社員大家っぽくなってきた気もします。
ただ、最近かなり現実も見えています。
それは、
手元資金の減り方が想像以上に早い
ということです。
不動産投資は家賃が入ってくる投資ですが、その前にかなりお金が出ていきます。
物件代金、仲介手数料、登記費用、不動産取得税、火災保険、固定資産税、管理費、修繕費。
そして退去があれば、原状回復費や募集費用も必要になります。
家賃収入という小川を作るために、最初に大きめのダムを作っている感覚です。
しかも築古戸建ての場合、そのダムに少しヒビが入っているかもしれません。
法人で始めたけど、個人でよかったのでは問題
私は将来的な拡大、融資、相続、家族への承継などを考えて、最初から法人で不動産投資を始めました。
当初は、
「法人の方が本気度が伝わる」
「銀行にも事業として見てもらえる」
「将来的に規模拡大しやすい」
と思っていました。
ただ、実際にやってみると法人には法人の重さがあります。
設立、会計、税務、決算、法人住民税、銀行口座、帳簿管理。
会社を作った瞬間に、急に“ごっこ”では済まなくなります。
ここで正直に思います。
個人で1軒、2軒やってから法人でもよかったのでは？
この悩みはあります。
ただ、もう法人は作りました。
物件も法人で買いました。
ここで一句。
作ったら
戻れぬ法人
決算月
会社員大家、心の俳句です。
2軒買ったら、法人の財布が軽くなった
2軒目は330万円の築古戸建てです。
家賃は月43,000円。
表面利回りは悪くありません。
数字だけ見れば、かなり魅力的です。
「法人1期目の黒字化にも貢献してくれる」
「2軒あれば家賃収入も安定する」
「銀行に見せる実績にもなる」
そう思って購入しました。
しかし、買ったあとに法人の口座を見ると、
「え、こんなに減った？」
となりました。
不動産は、買った瞬間に資産が増えた気になります。
でも口座残高だけを見ると、しっかりお金は旅立っています。
しかも築古戸建ては買ったあとが本番です。
雨漏り、給湯器、水回り、床、外壁、シロアリ、退去、滞納。
築古戸建て投資は、買った瞬間から大家としての修行が始まります。
まだ布の服なのに、いきなり中ボスが出てくるRPGみたいです。
でも、株では持てなかった気持ちがある
不安はあります。
ただ、築古戸建て投資を始めて、株式投資では持てなかった気持ちもあります。
それは、
誰かの住む場所を提供している
という実感です。
株式投資も好きです。
配当金も好きです。
でも、株を持っていても、誰かの生活に直接関わっている感覚はあまりありませんでした。
一方、築古戸建てには実際に住んでいる人がいます。
朝起きて、仕事に行く人がいる。
ペットと暮らしている人がいるかもしれない。
庭に植物を置く人がいるかもしれない。
その生活の土台として、自分の所有する家が使われている。
これは、株ではあまり感じられなかった感覚です。
家賃収入だけではなく、誰かの住まいを支えている。
この点は、不動産投資を始めてよかったと思える部分です。
戸建ては生活を豊かにしやすいと思う
個人的には、マンションやアパートよりも、戸建て住居の方が住む人の生活を豊かにしやすい面があると思っています。
ペットを飼いやすい。
音を気にしにくい。
小さな庭や植栽を楽しめる。
玄関先に花を置ける。
荷物を置くスペースがある。
家族でも暮らしやすい。
築古戸建ては、新築のようにピカピカではありません。
最新設備もありません。
でも、その分家賃を抑えて住める可能性があります。
そして戸建てならではの自由度があります。
もちろん大家としては、自由度が高いほど原状回復が少し怖くなります。
ペット、植栽、DIY。
自由の裏側には、だいたい見積書がいます。
それでも、住む人の生活を少し豊かにできる可能性がある。
これは築古戸建て投資の魅力だと思います。
大きな借金ではなく、小さく増やしたい
今後の戦略としては、大きな借金で一気に拡大するよりも、小さく堅実に増やしたいと考えています。
具体的には、
公庫の固定金利をベースにした少額借入
毎年300万円程度の現金追加投資
この2つを組み合わせて、少しずつ築古戸建てを買っていく作戦です。
銀行金利は今後上がっていく可能性があります。
大きな借入を変動金利で抱えるのは、正直かなり怖いです。
数千万円の借金。
空室。
修繕。
金利上昇。
考えるだけで寝つきが悪くなります。
一方で、借入額を小さく抑え、固定金利を中心にできれば、返済の見通しは立てやすくなります。
そこに毎年の現金追加投資を組み合わせれば、無理に高値で買う必要もありません。
良い物件がなければ待つ。
現金を貯める。
土地値に近く、利回りが取れて、賃貸需要があり、修繕リスクも許容できる物件が出た時に買う。
このやり方なら、派手さはありませんが、自分には合っている気がします。
ホームランではなく、バントと内野安打を積み重ねる作戦です。
不動産投資界の送りバント大家です。
築古戸建ては今後も増えてくると思う
今後、築古戸建てはさらに増えてくると思っています。
空き家問題。
高齢化。
相続。
人口減少。
使わなくなった実家。
管理できなくなった家。
こうした物件は、これからも市場に出てくるはずです。
もちろん、全部が投資対象になるわけではありません。
むしろ、買ってはいけない物件の方が多いと思います。
再建築不可。
雨漏り。
傾き。
シロアリ。
崖。
擁壁。
残置物。
謎の増築。
築古戸建ての世界は、クセの強いメンバーが揃っています。
ただ、その中には、土地値に近い価格で買えて、賃貸需要があり、良い利回りが取れる物件も出てくるはずです。
築古戸建て投資は、良い物件を探すというより、
価格とリスクが釣り合う瞬間を待つ投資
なのかもしれません。
それでも不安はある
もちろん、不安はあります。
市場に良い物件はなかなか出てきません。
修繕費も上がっています。
イラン情勢のような世界情勢によって、資材価格や物流コストに影響が出る可能性もあります。
金利も上がるかもしれません。
銀行融資も簡単ではありません。
法人を作ったばかりで、まだ実績も浅いです。
「このまま築古戸建てを買い進めて、本当に勝てるのか」
「個人で始めてから法人の方がよかったのでは」
「手元資金を減らしすぎていないか」
そんなことを考えます。
ただ、やってみないと分からないことも多いです。
1軒目を買って分かったこと。
2軒目を買って分かったこと。
法人を作って分かったこと。
手元資金が減って分かったこと。
誰かに住まいを提供している実感を持てたこと。
これは実際に動いたからこそ得られた経験です。
まとめ
法人を作り、築古戸建てを2軒購入しました。
家賃収入は増えました。
表面利回りも悪くありません。
ただ、手元資金は想像以上に減りました。
銀行融資への課題も見えてきました。
個人で始めてから法人にすればよかったかな、という迷いもあります。
それでも、築古戸建て投資には可能性を感じています。
戸建ては、住む人の生活を豊かにしやすい住居だと思います。
ペット、植栽、庭、音の自由度。
古い家でも、誰かにとっては大事な住まいになります。
今後、築古戸建ては増えていくはずです。
その中で、土地値に近く、賃貸需要があり、利回りが取れる物件を拾っていければ、まだ成長できるのではないかと思っています。
自分の戦略は、大きな借金で一気に拡大することではありません。
公庫の固定金利をベースにした少額借入。
毎年300万円程度の現金追加投資。
この組み合わせで、無理せず、でも止まらず、少しずつ規模を広げていきたいです。
今の結論は、
築古戸建て投資は勝てる可能性はある。
でも、雑に買うと普通に負ける。
です。
高利回りに見える物件ほど、慎重に。
安い物件ほど、理由を確認。
買いたい気持ちが強い時ほど、一度深呼吸。
そして、手元資金は絶対に残す。
私はまだ2軒目を買ったばかりの初心者大家です。
この先、築古戸建て投資で勝てるのか。
それとも、築古戸建てに鍛えられて終わるのか。
これからもリアルに記録していきたいと思います。
とりあえず今は、毎月家賃が無事に入ることを祈っています。
そして給湯器には、できるだけ長生きしてほしいです。