不動産投資を始め、ポータルサイトで物件を毎日物色している中で
価格が非常に安い物件を見つけました。しかもオーナーチェンジで即収入が入ります。
物件調査～購入、そして最後の顛末。思い出に残る物件になりました。
150万円を指値で130万に！
物件は戸建て、駅距離は13分。ですがかなり急坂がある山の上の為
家賃月３万で貸し出している物件でした。入居されている方は59歳の男性でした。
長く住まわれているそうで、生活保護を受給されているとの事。
ポータルサイトでの価格は150万円でしたが、築60年の物件だった事もあり
100万で指値を申し入れた所、それは難しいとの事でしたが130万ならOKとの事
ゆってみるものだと思いました。不動産は購入価格で勝ち負けが決まるので
先方には失礼かもしれませんが、しっかりと採算がとれる価格でなければ
購入してはいけないと思います。先方と合意が取れる所があればその物件に縁があったという事なのだと思います
購入を法人で実施する事
130万の物件ですが、年36万の家賃収入があります。管理費や保険を加味しても30万円
個人で買うと33%の税率がかかるので、9万円の税額
法人の場合は赤字で7万円…。
今後の物件購入を考えると法人を選択しました。
ここは勢いだと思います
火災保険はどうする？
法人登記を進めている間に、火災保険を検討します。
今回の物件は山の上の為、水災は不要と考えました。
また、火事になった時、どうするか？で考えると
→土地で売ることが可能と考えました。
考え方としては火災で焼失した際の必要費用＋利益から
土地値＋整地費用で200万＋売買代金 100万＋諸費用込み元値の180万＋利益220万を鑑みて
700万も火災保険が出れば御の字だと考えました。
この条件だとあいおいニッセイ同和損保では5年で19万の結果でした。
１年3万を目標に、見積もり修正を依頼しましたが、築古の火災保険は
あいおいニッセイ同和損保以外うけてくれませんでした 😿
さらに全焼想定の必要保証金額を下げてFIXしました
管理会社探しで困る
次は受けて頂く管理会社探しです。
本物件は自主管理をされていたお父様が他界され相続で引き継いだ方が
売りに出した物件で、管理会社がありません。という事を聞いたので管理会社を探していました。
ただ、すぐ見つかるかな？と思いポータルサイトで募集をかけましたが、築古戸建てという事もあり
くるわくるわ渋い回答。3000円/戸であればやります等など、MINで2000円/戸で受けてくれる管理会社様を見つけ
どこが家賃の5%なの…と思い、物価上昇の時代なのだな…と考えあきらめてお願いしようとしていたところ
不動産仲介業者から
すみません、実は管理されている会社がありました！
え？そうだったんですね！どちらの管理会社様でしょうか？また管理料教えてください。
すみません、もういちど確認すると自主管理でした。売主様も知らなくて、賃貸借人様に確認していたのですが、誤っていました
そうなんですね！（そんなことあるんですね…）それでは管理はまた探さないとですね！
ご迷惑をおかけしたのでうちで対応します。
え？！ありがとうございます。管理料はいくらでしょうか？
月額2000円（振込手数料込）でお願いします
それならネットでやりますので1500円（振込手数料別）でお願いします
わかりました
というながれで、手数料をこちらで持てば、月額1500円で管理をお願いできる管理会社様が見つかりました！
不穏な情報
10/12（日）の契約にむけて、土曜日に仲介不動産会社様の担当の方より連絡が入りました。
賃貸借契約のまき直しの為、住まわれている方と連絡を取っているのですが
音信不通なのですとの事。
月曜日には連絡がとれたけど、木曜日に連絡を取ると何回かけても連絡が取れない状態
連絡はきっちりと取られる方なので、健康状態が悪そうだったので入院しているかもとの事。
入院とは！びっくりです！大丈夫でしょうか？
体調が悪そうには思えましたが、大丈夫だと思います。
引き続き連絡を取るようにします。
契約はどうされますか？
わかりました。明日なので契約には現地向かいますが
賃貸借契約まき直し前提とさせください
そこは理解していますので条項にいれるようにします
契約当日
現地に行き、不動産屋さんと会話をしましたが、まだ連絡が取れていない事
現地の雰囲気から入院しているのでは？という感じで人の気配がない状態であることを教えてもらいました。
契約は、賃貸借契約の巻替え前提という条項を入れてもらいその場で押印を押しました。
ここで、初めて重要事項説明を受けましたが、
擁壁の上の物件なので、傾いても知らないよという事
築古で耐震は不明だという事、隣地境界は不明で現状姿で契約する事
どんどん追い込まれている気がします。この辺が素人１件目なので甘い所ですね…
どきどきしながらリスクを聞いていきます。
まあ、土地で割り切って勝負をかけるのかな！
初めての不動産投資。月3万でも、生活保護世帯は安定して収入があります。
継続して住んでいただければ、5年で原価回収が可能と思いました。
衝撃の結末
不動産会社様より、10/16日、連絡が入りました。
賃貸借人様がお亡くなりになりました。
え！
今、警察を呼んで現場検証をしてもらっている状態です
正直、もしかしたらと思いながら、今回１件目の物件でこのような形で
入居者様がお亡くなりになるとは思っておらず、動揺が走ります。。。
契約は白紙ですよね？白紙でお願いします
不動産会社様に契約白紙を依頼しました。
危ない所でしたが難を逃れました。神様に感謝です！
白紙を告げた後、不動産会社様より、
いくらなら購入可能でしょうか？
すごいな…商魂逞しい！と思いました。購入は見送りましたが
この話を母にすると、130万→30万円位に値引けたのでは？とのコメント
不動産業界は、魑魅魍魎がうごめく厳しい世界ですね。…✋うちの親もですが…
リハーサルができました。
本物件の購入にあたり、管理会社様とのやり取りや、不動産会社様とのやり取り等、
色々な購入前のシミュレーションテストができたと思います。
次の物件購入に非常に約に立つ経験、ありがとうございました！