2025年不動産投資を始めようと思いました。
物件の物色と並行しながら、個人で持った時、法人で持った時、どちらが良いのだろう？と
疑問がわいて止まらなくなったので、不動産投資を行う際の損得を考えてみます。
かなり個人的な私見や個人の前提が入りますのでご参考程度に読んでください
①税額負担で考えてみる
税金の計算は本当に複雑です。サラリーマンの私は所得控除や配偶者控除などモリモリ控除をしてもらっています
また所得税だけでなく復興税や年金、保険料も変化因子です。ツールを使って計算してみました。
【個人の場合】
500万円の不動産投資税引き前利益があったと仮定した際、個人では所得増に対する実効税率は37.1%です。
これは会社員の所得による所が大きいのですが、この前提では高額税負担となります。
500万稼いでも315万程度の手取りになってしまいます。これは厳しいですね。
それでは法人の場合で検討してみます
【法人の場合】
法人の場合は、個人とは別人格になるので個人収入は関係なく、不動産による所得が800万を超えるかどうかが
税額変化となるポイントになります。
そして実効税率は24.35%
500万を稼いだ際の税引き後の手残りは379万円と個人と比較して60万円以上の差がでます。
①の税額負担で考えると法人の方が良いように思えます。
②経費の計上しやすさで考えてみる
不動産投資を行っていく上で、経費はかかるもの。
物件視察の移動費や、事務用品、PCや車など、いろいろと想定して経費計上ができるか調査をしてみた所
大きく差が出る所を下表にまとめました
| 項目 | 個人事業主 | 法人 |
|---|
| 経費の基本原則 | 事業に直接必要なもののみ | 事業関連性があれば比較的広く認められる |
| 代表者の給与 | 経費にならない （利益＝本人の所得） | 役員報酬として経費にできる （要ルール遵守） |
| 自宅家賃・光熱費 | 家事按分が必要（割合に注意） | 社宅扱い・事務所扱いで経費化しやすい |
| 車両費 | 家事按分が厳格 | 社用車として全額経費にしやすい |
| 交際費 | 原則全額経費（事業関連のみ） | 中小法人は年間800万円まで損金算入可 |
| 出張日当 | 原則不可 | 可能（社内規程が必要） |
| 退職金 | なし | 役員退職金として経費可能（合理性必要） |
| 生命保険 | 所得控除のみ（限定的） | 一部を経費処理できる商品あり |
| 税務調査の視点 | 私的利用との線引きが厳しい | 書類・規程重視だが経費幅は広い |
| 決算・経理コスト | 低い | 高い（税理士・決算義務） |
全般、個人事業主より法人の方が経費処理ができる範囲が広いですね。
特に役員報酬や出張日当等は大きな経費処理が可能となるので不動産収入はあるが、所得がなかった事にできます。
②の経費計上しやすさについても法人が勝りそうです
③責任と経理・税務の複雑さ、維持コスト
個人事業主 vs 法人 比較表（責任・コスト・実務面）
| 比較項目 | 個人事業主 | 法人 | 差のポイント |
|---|---|---|---|
| 法的責任 | 無限責任（個人資産も対象） | 有限責任（原則出資額まで） | 法人は倒産時のリスクが限定 |
| 借金・損害賠償 | 個人が全額責任 | 法人が責任主体 | 高額取引ほど法人有利 |
| 社会的信用 | 低〜中 | 高 | 法人名義で契約・融資しやすい |
| 設立コスト | ほぼゼロ | 約20〜25万円 | 法人は初期費用あり |
| 年間維持コスト | 数万円〜 | 最低7万円＋税理士費用 | 赤字でも法人は固定費発生 |
| 税理士依頼費用 | 年5〜15万円 | 年20〜40万円 | 法人は作業量が多い |
| 帳簿の複雑さ | 比較的簡単 | 複雑（会社法対応） | 法人は決算書類が多い |
| 経理知識の要求度 | 低〜中 | 中〜高 | 法人は専門知識必須 |
| 決算義務 | 確定申告のみ | 決算公告・株主総会 | 法人は形式的手続が多い |
| 税務申告の種類 | 所得税・消費税 | 法人税・住民税・事業税等 | 法人は申告数が多い |
| 税務調査対応 | 比較的簡易 | 厳格・書類重視 | 法人は証憑管理が重要 |
| 役員報酬管理 | 不要 | 必須・変更制限あり | 法人特有の注意点 |
| 社会保険 | 国保・国年 | 原則強制加入 | 法人は保険料負担増 |
ポイントは責任は法人が有限で良さそうですが、税務や決算義務など、仕業の人にお願いしないと
個人の技量では難しそうです。社会保険も原則強制加入になります。
③は責任は法人が限定的でよいが、税務・経理の複雑さ面では個人事業主が良いといった所でしょうか。
④会社員の副業規程からはどうか？
①～③まで検討していくなかで、法人の方が複雑な処理があるものの、手残りが多く、経費化もしやすいことが
わかりましたが、会社員として法人を起こして良いのでしょうか？
会社の副業規程を確認してみます。
・・・・貸家業は副業OKで申告不要。ただし、別会社で雇われる時は上司と相談くださいとのこと
非常に微妙な表現です。OKともNGとも取れてしまいます。
解釈を確認してどちらが選択可能か聞いてみると
個人事業主は選択可。法人化で給与所得がある事は想定していないとの事。
まあ、副業の意図はチャレンジしてもらって本業にもプラスになる事を期待しているので
ザ・資産形成みたいな法人化は想定外という事なのでしょう。
ただ、法人でも本人に給与所得が発生しないのであれば副業でもないとの事
悩むコメントです。
法人化を前提に、私に給与所得が発生しないけど家計が潤う方法がないか？
模索をしていきます。。💦