不動産投資をこころざし、物件物色をスタートしたのが2025年の5月
それから自分にはどういった物件が良いのか？個人、法人どちらが良いのか？などを
検討し、ついに１件目と出会いを果たしました。
実家の近くの物件を選定
2025/10/31 ポータルサイトから本物件の問い合わせを行いました。
物件所在：神戸市
駅距離：8分
物件種別：戸建て賃貸
価格：470万
利回り：13.27%
オーナーチェンジ物件で築51年ですが、6年前に屋根、外壁、室内リフォーム済み物件でした。
お二人（男性54歳/女性45歳）でお住まいで、すでに６年住まわれています。
家賃滞納歴などはなく、保証会社も入っているとの事
実家の近くで、周辺の土地勘もあり、ある程度賃貸需要はある地域だと思いました。
物件は擁壁の上に立っており、駅からも坂がある為、指値をしました。
思い切って100万！
まさかの指値が通る！
今回の物件ですが、擁壁の上でるので評価が落ちる所はありますが
路線価ベースでは物件価格をすでに超えています。
ただ、不動産は買値がすべて、今後のリスクも考えると思い切って100万！
指値を入れました。
数日後、不動産会社様より
380万ならokとの事でした
えー（そんなかんじなんですか…）
どうされますか？
週末現地を見に行ってから決めます
こんな会話で、大幅は指値はしたものの、最終決定までは時間をもらう事としました。
現地を見に行ったところ、庭に電飾を入れられていたり、きれいに使われている感じが見て取れました。
賃料は5.2万円ですが、車庫もあり、車もお持ちなので、借りられている方から見ても、トータルコスパが良い物件になっていると感じました。
また、54歳/45歳で２人暮らしなので、旦那さんの仕事が終わるまでは今のまま生活基盤を変えないだろうと考え
買いを選択しました！
管理費用も1300円/月！
管理も継続で話を進めました、以前の物件で管理会社を探したとき、戸建ては管理費用が上がっている事も知ったので
なかなか難しいだろうな～と思っていました。
管理費用は継承で1300円/月です
え、ありがとうございます。変える理由もないので継承でお願いします
想定以下の価格提示でした。まさかの振り込み手数料込みです。
この物件は自分と縁があるのだと思いました！
全てがサクサク進む
購入を決意するまでに、実は擁壁があるのでいったん妻と相談しますと、先方に伝えました。
先方からは他の申し込みもあり、１番目なので待っていたけど、ここからは早い方で決めますと連絡がありました。
１日考えてから、申し込みをしました。これでダメならしかたないなと思っていました。
買い付けokもらいました！早く判断して頂いて良かったと思います
ありがとうございます。
そこからは、12/1に契約決済する事、その前に重要事項説明をする日時を調整する等で
あれよあれよという間にサクサク物事が進んでいきました。
火災保険は予算で悩む。物件が良いと年3万が難しい
今回の物件はある程度積算が出るため、保険の保証金額が下がりきらず、
保険金額が高い提示しかされませんでした。
なので、今回は免責にも手を出しました。
保証は、火災、風災、水ぬれ、盗難、破損、汚損、地震で、水災は一時金としました。
賃貸建物所有者賠償、家賃収入、家主費用、類焼をつけて
免責金額で価格を調整しました。
火災10万、風災20万、水ぬれ10万、盗難10万、破損,10万です。
火災保険はminで843万でした。
380万で購入したのに2倍以上の額の保険金額…。惜しい所ですが
築古物件を受けて頂ける火災保険会社も１つしかありませんでした。
total 14万9千150円/5年 年約3万の目標金額内とする事が出来ました！
契約・決裁当日は30分！
重要事項説明を事前に済ましていた為、現地ではハンコを押すのと
お金を数えてもらう時間しかかからず、売主様とも世間話を少しして”はい終わり”となりました。
時間は30分もかかっていません。
予想より早く終わったみたいで皆さん明るい雰囲気でお別れをしました。
その後、管理会社様の契約継承処理を行い、当日は終了。
トータルかかった時間は移動も含めて3時間でした。
移動を除けば契約決裁、管理会社継承契約含めて45分くらい…。
想定以上の速さでした。
管理会社様から、ペット飼ってますとその場で聞いて、自分の事前確認不足を猛省。
次の物件ではもっと下調べをしてから購入しようと思いました…。
本物件は、人生初の物件購入でもあり、３年程度は保有していきたいと思います！