不動産投資を始めたばかりの、私がいつも考えているのは、
「5年後、このまま進めたら本当に生活が変わるのか？」
ということです。
物件資料を見るたびに、表面利回りは高く見えます。
けれど、実際に大切なのはそこではありません。
本当に見るべきなのは、
- 毎月いくら手元に残るのか
- 修繕や空室が出ても耐えられるのか
- 銀行から見て伸ばせる法人になっているのか
- 5年後に“続けてよかった”と思える形になっているのか
このあたりです。
今回は、私が今進めている築古戸建を中心にした現実的な購入戦略をもとに、
5年後に合同会社がどのような姿になっているのかを、月々のキャッシュフローが分かる形で整理してみます。
夢物語なので、ご参考くらいで読んでみてください。
会社員を続けながら、無理なく、でも着実に資産を積み上げた5年後をイメージした内容です。
私が目指しているのは「派手な拡大」ではなく「崩れにくい拡大」
不動産投資というと、
- 何棟も一気に買う
- フルローンでレバレッジをかける
- 高利回り物件を攻める
そんなイメージを持たれがちです。
でも、私が目指しているのは少し違います。
私の方針は、
“安く買って、手残りを残して、融資のつきやすい法人を育てる”
というものです。
重視しているのは表面利回りではありません。
- 手残り
- 出口
- 下振れ耐性
- 金融機関への説明しやすさ
この4つです。
だからこそ、
再建築不可や民泊依存のようなクセの強い案件は、価格が相当崩れない限り追いません。
今の自分に必要なのは、“一発逆転の物件”ではなく、
5年後に振り返った時に、ちゃんと積み上がっていたと言える物件だからです。
ようはチキンという事なのかもしれません。１つ１つ積みあがっていく感覚が好きなんです💦
5年後の成功イメージは「戸建5〜6戸＋小規模1棟」
今の戦略をそのまま続けた場合、私が最も現実的だと考えている5年後の姿は、次のようなものです。
想定する保有構成
- 築古戸建：5〜6戸
- 小規模アパート：1棟
- 管理は基本外注
- 法人で保有、会社員は継続
この形の良いところは、
戸建で小さく勝ちながら、途中で1棟物に移れることです。
いきなり1棟だけに行くと、融資も重く、空室や修繕のブレも大きい。
逆に戸建だけだと、件数が増えた割に規模が出にくい。
だから、
- まずは戸建を数戸積む
- 決算書と入金実績を作る
- 信用金庫と関係を作る
- その先で小規模1棟へ進む
という流れが、会社員大家としてはかなり合理的だと思っています。
5年後の保有イメージを数字で見る
ここでは、こまかな数字で試算してみます。
前提条件
- 築古戸建：6戸保有
- 1戸あたり家賃：月5.5万円
- 1戸あたり管理・固定費・軽微修繕控除後の月CF：2.2万円
- 小規模アパート：1棟6戸
- 1棟の家賃収入から返済・管理・経費を差し引いた月CF：12万円
- 全体としてやや保守的に試算
この前提だと、5年後の月次CFはこうなります。
築古戸建6戸の月CF
2.2万円 × 6戸 ＝ 13.2万円／月
小規模アパート1棟の月CF
12万円／月
合計月CF
13.2万円 ＋ 12万円 ＝ 25.2万円／月
年間CF
25.2万円 × 12か月 ＝ 302.4万円／年
このくらいまで来ると、だいぶ余裕があるように思えます。
もちろん、これは売上ではありません。
実際に返済や経費を払った後に、法人に残るお金です。
不動産投資の魅力は、家賃収入の大きさではなく、
毎月どれだけ静かに残るかだと私は思っています。
月々25万円のCFがあると、何が変わるのか？
月25万円のCFというと、派手には見えないかもしれません。
でも、会社員を続けながらの副業法人として考えると、かなり大きいです。
例えば、
- 妻への役員報酬
- 法人内部留保
- 次の頭金準備
- 突発修繕への備え
- 退職後の生活基盤づくり
こういったものに、かなり余裕が出てきます。
特に大きいのは、
「次の物件を無理なく買える状態になる」ことです。
不動産投資では、1戸目・2戸目よりも、
3戸目、4戸目以降の方が楽になることがあります。
なぜなら、家賃実績と決算が積み上がり、
金融機関に対して
「この人はたまたま1件買ったのではなく、ちゃんと運営できている」
と見てもらいやすくなるからです。
5年後に月25万円のCFがある法人は、単に収入が増えるだけではなく、
次の打ち手が取れる法人になっています。
ただし、いつも満室で回る前提では考えない
ここはかなり大事です。
不動産投資で失敗しやすい人ほど、
良い時の数字で将来を考えてしまいます。
でも実際には、
- 空室が出る
- 修繕が出る
- 想定より家賃が伸びない
- 火災保険や固定資産税もある
- 築古は想定外が起きる
こうしたことは普通に起こります。
だから私は、5年後の成功目標も、
“フルでうまくいった場合”ではなく、“ある程度崩れても成立する場合”**で考えるべきだと思っています。
たとえば、月25.2万円のCFを想定していても、
何かしらの下振れで月18〜20万円くらいまで落ちる年は十分あり得ます。
それでもなお、
- 法人が赤字にならない
- 個人資金の持ち出しが重くない
- 次の一手を打てる
- 続けられる
この状態なら、十分成功です。
不動産投資は、瞬間最大風速ではなく、
続けられるかどうかが一番大事です。
私が5年後に目指したい本当のゴール
数字だけを見ると、5年後の目標は
月25万円前後のCF
ということになります。
でも、本当のゴールはそれだけではありません。
私が目指しているのは、
1. 会社員を続けながら、焦らず拡大できる状態
本業収入を土台にしながら、不動産は無理なく伸ばす。
これが精神的にもいちばん強い形です。
2. 妻や家族を巻き込める法人に育てること
合同会社は、単なる副業の箱ではなく、
将来的に家族の資産を受け継ぐ器にもなります。
3. 退職後に「生活を支えるCF」があること
いきなりFIREを目指すのではなく、
会社を辞めた後に、年金や配当と合わせて生活を支える柱にしたい。
その意味でも、月20〜30万円のCFは大きいです。
4. 銀行から見ても、雑ではない法人になること
買い方が荒いと、どこかで伸びなくなります。
逆に、安く買い、きちんと回し、決算も整えていれば、
金融機関との対話も変わってきます。
成功するために、今やるべきこと
5年後にこの形へ近づくために、今やるべきことは意外とシンプルです。
1. 2号機を高値づかみしない
ここがかなり重要です。
2号機は勢いで買うと、その後の全体戦略を壊します。
利回りより、価格の妥当性、出口、手残りを優先するべきです。
2. 戸建は“説明しやすい物件”を選ぶ
再建築可、公道接道、駐車場あり、賃貸化しやすい。
こうした物件は、出口でも融資でも強いです。
3. 家賃実績と決算を整える
買って終わりではありません。
毎月の入金、通帳、証憑、決算書。
この積み上げが、5年後の1棟取得を支えます。
4. 無理に民泊や特殊案件へ寄らない
面白い案件は魅力的に見えます。
でも、今の自分に必要なのが“事業性の強い案件”なのか、“再現性の高い案件”なのかは分けて考えるべきです。
5年後の形を考えると、今は後者の方が合っています。
まとめ｜5年後の月次CFを作るのは、派手な1棟目ではなく地味な2号機かもしれない
不動産投資をしていると、どうしても派手な案件に目がいきます。
高利回り、民泊、再生案件、フルリノベ、1棟物件。
確かに夢があります。
でも、会社員をしながら、法人を育てながら、家族の将来も考えながら進めるなら、
本当に大事なのは
“次につながる買い方”です。
5年後に月25万円のCFを生む法人は、
たった1件の当たり物件から生まれるわけではありません。
- 高く買わない
- 手残りで見る
- 出口を考える
- 融資に繋がる実績を作る
- 無理なく続ける
この地味な積み重ねの先にあります。
今の私に必要なのは、
夢を見せる物件ではなく、
5年後の数字を作ってくれる物件です。
そしてたぶん、その第一歩は、
見栄えのいい案件ではなく、
しっかり手残りが残る2号機なのだと思います。
まずは丁寧に１つ１つ物件を積み上げていく事。
５年後のCFを夢見て✋
夢は夢ですよー
こちらも参考ください。
