「不動産投資をやる」と決めたからには、
まずは小さく・現実的に始めることを意識しました。
1軒目の取得条件と初期コスト
1軒目として選んだのは、築52年の戸建てです。
- 物件価格：380万円（指値）
- 諸費用・司法書士費用込み総額：4,263,719円
- 火災保険料：149,150円（5年）
- 固定資産税：27,205円／年
- 管理費：1,300円／月
そして、
月々の家賃収入は52,000円。
この条件で計算すると、
NOI（営業純利益）ベースの真実の利回りFCRは約12％です。
正直に言えば、
築52年の戸建てとしては、もう少し頑張りたい数字ではあります。
ただし、「最初の一歩」としては十分合格点だと判断しました。
日本政策金融公庫で130万円の融資を活用
今回、この物件では
日本政策金融公庫から130万円・5年融資を受けました。
- 毎月の返済額：約23,000円ですが金利は2.4% 1年目の利息は35,000円です。
- 物件価格の1/3程の資金を約1/20の家賃収入分の支払いで借りました。
ここで改めて感じたのが、
レバレッジを効かせられることこそ、不動産投資の醍醐味
という点です。
自己資金を抑えつつ、
他人資本を使って収益を生み出す。
今回の結果はどうだったのでしょうか？検証してみます
DCR(借入金償還余裕率）・・・NOI(551,326円) ÷ ADS (276,000円）≒ 2.0 NOIが返済の２倍ある状態
年間返済負担率・・・ADS ÷ 借入額(1300,000円）×100＝ 21%
CCR（キャッシュ・オン・キャッシュ・リターン）は6.9％…
まさかの悪化です。
これは、１軒目という事もあり、金融機関に安定して返済した実績を作る事を優先した為です。
皆さんはマネしないでくださいね。キャッシュフローは悪化しています。
築52年の戸建て vs QYLD（2865）｜金利のある世界でどちらが有利か
ここで一度、冷静に比較してみます。
QYLD（2865）の場合
- 年利回り：約10％
- 分配金は安定している
- ただし
- 上昇相場では値上がりしにくい
- 金利上昇局面では評価額が下がりやすい
- レバレッジは基本的に使えない
つまり、
「守りのインカム商品」としては優秀ですが、
金利のある世界では成長が鈍化しやすい構造です。
築古戸建て＋レバレッジの場合
- FCR：12％
- CCR：約7％（本来はFCRよりあがる融資を組むはずですが厳しい所）
- 金利上昇局面でも
- 家賃という実需がある
- インフレ耐性がある
- 運営改善でリターンを上げられる
もちろん、
空室・修繕・管理といったリスクはあります。
ただしそれは、
「考えて対処できるリスク」でもあります。
CCRは約7%と低下してしまいましたが、元本返済を実質資産を築いたと考えADSより除外し
ROEを計算すると 17.5%
当初よりレバレッジを利かせれていることが分かります。
今の結論：金利のある世界では「コントロールできる資産」を持つ
今回、実際に不動産を購入して強く感じたのは、
金利のある世界では、
値動きを祈る投資より、
自分でコントロールできる投資の方が強い
ということでした。
QYLD（2865）は、
「金利が低く、株式市場が右肩上がり」
という環境では非常に魅力的でした。
しかし、
金利が戻り、ボラティリティが高まる局面では、
不動産という実物資産＋レバレッジの組み合わせが
より合理的に見えてきます。
次にやること
- まずはこの1軒目を安定運営
- キャッシュフローと金融機関への返済実績を積み上げる
- 2軒目・3軒目を購入し規模を拡大していく
サラリーマンであることは変わりません。
ただ、収入の柱は確実に増えました。
「高配当ETFか、不動産か」
ではなく、
環境に応じて最適な手段を選ぶ
これが、
トランプショックと1軒目の不動産が教えてくれた答えです。